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房地产基金风起云涌投资环境尚需培育

2018-12-06 20:50:03

房地产基金风起云涌 投资环境尚需培育

当国内楼市告别 暴利 时代,多种因素刺激了中国房地产基金快速崛起。房企联手基金、转型轻资产似乎成为当下多数品牌房企的共识。但是,也有部分投资者不看好房地产轻资产模式,以能提升房企收益的轻资产模式 房地产基金为例,受市场环境因素影响,基金的融资规模仍然非常有限。

按照投中集团对今年中国LP(有限合伙人)的调查结论,中国本土LP发展面临的障碍是 本土LP普遍缺少私募股权投资经验 。

近日,中国房地产基金联盟秘书长闫宗成向《每日经济》表示,目前国内的房地产基金普遍存在法律、税收等制度障碍。

探索多元化融资模式

当前,除了早期的外资私募潜行国内楼市之外,本土的地产私募基金越来越多。比如,保利地产(600048,股吧)旗下信保(天津(楼盘))私募股权基金自2010年成立以来,曾参与了上海(楼盘)地王等项目投资,基金规模超过200亿元,基金多扮演财务投资者角色。

值得注意的是,区域房企也频繁染指地产基金。比如,诺亚财富旗下的歌斐资产曾与川派地产蓝光集团、闽派地产阳光城(000671,股吧)集团等合作成立多只地产基金。

按照投中集团的统计数据,截至2013年12月底,中国人民币房地产基金市场拥有206家基金管理机构,437支房地产私募基金,总管理资金规模超过4000亿元。其中,2013年新增24家基金管理机构,新成立113家房地产私募基金,总募资规模超过1300亿元。

中国的地产基金历史短,规模小,实力比较弱,能力也不够。而地产开发商实力很强大,资金却是短板,在严控之下,资金又有点紧张,基金虽然弱小,但资金上有点优势,那的出路就是合作,优势互补。 德信资本董事长兼总经理陈义枫向《每日经济》表示,这相当于基金多了一种模式,开发商多了一个规模扩张的维度。

据了解,目前国内房地产私募基金主要分为债权、股权和 股+债 三种形式。目前,房地产基金多以债权出现,即便是股权也基本上是 明股实债 ,且锁仓期限较短。对于绝大多数房企而言,地产基金仅是一个融资工具。

现在,中国做轻资产的地产商还没有一家真正成型的。当开发商转型金融化和基金化,才具备做轻资产的能力,但中国房地产金融化和基金化才几年?比如万通地产(600246,股吧)提出轻资产,干了多少年?他不是铁狮门,你看他转型成功没有?并不是所有房企都愿意做轻资产。在房地产暴利的情况下,谁愿意做轻资产?当行业发生变化,大量资金撬不动了,或者原来的重资产玩不转了,才做轻资产。 闫宗成表示。

尚未获政策层面支持

当前中国地产私募虽然风起云涌,但其热闹背后亦有苦衷。闫宗成说, 目前的情况是,LP和GP(一般合伙人)两大群体构成比较缺乏,还处于培育期。凡是着急一年要退出的,那他的钱一定是过桥的钱或债权的钱,如果说要较长期限才退出的,那他里面一定有一个能够承受高风险的夹层资本。

不过,闫宗成认为,目前这些资本缺乏退出渠道,美国REITs(房地产投资信托基金)之所以会成为一种不错的投资模式,是因为他们有很多金融工具,有很成熟的资本市场;而中国一方面缺乏促进基金份额流动化的交易场所,也没有REITs化的途径,而这些条件跟LP的结构是相关联的。

投中集团研报亦指出,中国本土LP发展面临的障碍是普遍缺少私募股权投资经验。闫宗成表示,目前国内房地产基金连法律、税收等问题尚未解决,说到底还是经济体制问题。

陈义枫亦补充说, 当前国内即使发行REITs,也没人去买,因为资产价格高,租金低,达不到长期投资的回报率要求。对地产而言,金融管控还是比较紧的,没必要出一个金融方面的重大创新举措来刺激地产。因此,产业环境不成熟、政策环境不成熟,导致金融创新产品出不来。

不过,今年以来,随着金融市场化改革的推进,尤其是利率市场化改革的提速,以及一、二线核心城市房地产物业进入存量时代并逐步走向成熟,业内对REITs再次寄予厚望。在业内人士看来,如果REITs背后的物业是成熟物业,其预期收益率高于银行存款利率,LP也会变得更加理性。

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